Ba báo giá xây nhà cho cùng một bản vẽ chênh nhau đáng kể là chuyện bình thường, và phần lớn chênh lệch đến từ chỗ mỗi bên báo một phạm vi khác nhau chứ không phải từ chỗ ai đắt ai rẻ. Một bên đã gồm chống thấm sân thượng, một bên chưa; một bên tính cọc, một bên để chủ nhà lo; một bên ghi thép theo thiết kế, một bên ghi chung chung. So tổng tiền khi phạm vi chưa đồng nhất là so hai thứ khác nhau.
Cách làm đúng gồm hai bước: gửi cho các nhà thầu cùng một bộ hồ sơ và cùng một mẫu báo giá ngay từ đầu, rồi đưa các báo giá nhận về vào chung một bảng theo từng hạng mục. AI làm rất tốt bước thứ hai: đọc ba văn bản trình bày khác nhau rồi xếp chúng vào cùng một khung. Bài này đi qua cả quy trình, kèm câu lệnh mẫu, một bảng so ví dụ giả định, và những giới hạn bạn cần biết để không giao cho AI việc nó không làm được.
Vì sao không thể so tổng tiền
Mỗi nhà thầu viết báo giá theo thói quen của mình. Người này chia theo tầng, người kia chia theo nhóm công việc, người khác chỉ ghi đơn giá mét vuông và một danh sách vật tư. Cùng chữ "phần thô" nhưng ranh giới mỗi người vạch một khác. Có bên ghi rõ chủng loại thép, xi măng, gạch; có bên ghi "theo thiết kế" hoặc "loại tốt". Có bên đã gồm thuế, có bên chưa.
Vì vậy con số tổng cuối cùng gói nhiều thứ không cùng loại. Một báo giá thấp hơn có thể đơn giản là thiếu vài hạng mục mà sau này sẽ thành phát sinh. Một báo giá cao hơn có thể đã gồm những thứ bên kia bỏ ngoài, hoặc giả định chủng loại tốt hơn. Bạn chỉ biết được điều đó khi trải mọi thứ ra cùng một mặt bằng.
Việc này không đòi hỏi bạn hiểu kỹ thuật xây dựng. Nó đòi hỏi tính kiên nhẫn của người làm kế toán: từng dòng một, bên nào có, bên nào không, ghi thế nào. Đó cũng là kiểu việc mà một công cụ AI ngôn ngữ làm nhanh hơn người, miễn là bạn kiểm lại kết quả.
Chuẩn bị trước khi xin báo giá: gửi cùng một bộ hồ sơ
Phần lớn công sức so sánh được tiết kiệm nếu bạn làm tốt bước này. Mục tiêu là để các nhà thầu trả lời cùng một câu hỏi.
- Gửi cùng một bộ bản vẽ, cùng phiên bản, ghi rõ ngày. Nếu sau đó bản vẽ đổi, gửi lại cho tất cả.
- Kèm danh sách hạng mục mẫu để nhà thầu điền: phần chuẩn bị, móng, thân, mái, chống thấm, điện nước, hoàn thiện, ngoài nhà. Mỗi hạng mục có cột "có trong báo giá / không / tạm tính".
- Kèm bảng chủng loại vật tư tham chiếu nếu bạn đã chọn được, hoặc yêu cầu mỗi bên ghi chủng loại họ giả định cho các vật tư chính.
- Hỏi rõ các điều kiện: đã gồm thuế chưa, tiến độ dự kiến, cách thanh toán theo giai đoạn, thời gian bảo hành, cách tính phát sinh.
- Cho cùng một hạn trả lời và trả lời mọi câu hỏi của một bên cho tất cả các bên, để không ai có thông tin khác người khác.
AI soạn giúp được danh sách hạng mục mẫu. Câu lệnh mẫu: "Soạn một danh sách hạng mục báo giá cho nhà ống ba tầng có sân thượng, chia theo nhóm, mỗi dòng có cột có, không, tạm tính và cột ghi chú chủng loại. Viết ngắn gọn để nhà thầu điền." Đọc lại và bỏ những dòng không áp dụng cho nhà bạn.
Đưa ba báo giá về một bảng với AI
Khi đã nhận đủ báo giá, quy trình dựng bảng so như sau:
- Chuyển mỗi báo giá thành văn bản: chép từ tệp bảng tính, hoặc chụp ảnh rõ nét nếu công cụ của bạn đọc được ảnh. Kiểm phần chữ đã chép có khớp bản gốc ở các dòng số lớn.
- Xoá thông tin nhận diện: tên và số điện thoại nhà thầu, tên chủ nhà, địa chỉ công trình, số tài khoản. Đổi tên thành Nhà thầu A, B, C. Việc này vừa bảo vệ dữ liệu, vừa giúp bạn tự nhìn các báo giá khách quan hơn.
- Câu lệnh dựng bảng: "Dưới đây là ba báo giá xây nhà cho cùng một bản vẽ, của Nhà thầu A, B, C. Hãy lập một bảng: mỗi hàng là một hạng mục, ba cột là cách mỗi bên ghi hạng mục đó (có kèm chủng loại, không có, tạm tính, không nhắc tới). Gộp các hạng mục cùng nội dung dù tên gọi khác. Không đánh giá giá đắt hay rẻ."
- Câu lệnh tìm chỗ lệch: "Từ bảng trên, liệt kê các hạng mục mà ít nhất một bên không có hoặc ghi tạm tính, và các hạng mục mà chủng loại vật tư giữa các bên khác nhau."
- Câu lệnh soạn câu hỏi: "Với mỗi chỗ lệch, soạn một câu hỏi ngắn gửi nhà thầu tương ứng, đề nghị họ ghi rõ có hay không và chi phí nếu bổ sung."
- Đối chiếu bảng AI dựng với từng báo giá gốc ở mười dòng lớn nhất. AI có thể gộp nhầm hai hạng mục khác nhau hoặc bỏ sót một dòng nằm ở trang cuối.
Sau một vòng hỏi đáp, bạn có ba báo giá đã được bổ sung về cùng phạm vi. Lúc đó so tổng tiền mới có nghĩa, và bạn sẽ thấy khoảng cách giữa các bên thường hẹp hơn nhiều so với lúc đầu.
Một bảng so mẫu (ví dụ giả định)
Bảng dưới minh hoạ hình dạng kết quả bạn nên có. Nội dung là giả định; điều quan trọng là cách trình bày giúp nhìn ra ngay chỗ lệch.
| Hạng mục | Nhà thầu A | Nhà thầu B | Nhà thầu C |
|---|---|---|---|
| Phá dỡ nhà cũ, dọn mặt bằng | Có | Không nhắc tới | Tạm tính |
| Cọc móng | Tạm tính theo khảo sát | Chủ nhà tự thuê | Có, ghi chiều dài giả định |
| Thép kết cấu | Ghi loại và mác theo thiết kế | Ghi "thép loại tốt" | Ghi loại, không ghi mác |
| Chống thấm sàn vệ sinh, sân thượng | Có, ghi số lớp | Có, không ghi cách làm | Chỉ sân thượng |
| Bể tự hoại, hố ga | Có | Có | Không nhắc tới |
| Điện nước âm tường | Ống và dây | Chỉ ống | Ống và dây |
| Thuế giá trị gia tăng | Đã gồm | Chưa gồm | Không ghi |
Chỉ nhìn bảng này đã thấy Nhà thầu B có tổng thấp hơn là điều dễ hiểu: cọc để chủ nhà lo, dây điện không gồm, thuế chưa tính. Không có nghĩa B kém; nghĩa là phải hỏi B bổ sung trước khi so.
Đọc chênh lệch: năm nguồn hay gặp
Phạm vi. Hạng mục có ở bên này mà không có ở bên kia. Đây là nguồn chênh lớn nhất và dễ xử lý nhất: hỏi bổ sung.
Chủng loại vật tư. Cùng hạng mục nhưng loại thép, loại gạch, lớp chống thấm khác nhau. Cần đưa về cùng chủng loại tham chiếu, hoặc ít nhất ghi rõ khác biệt để cân nhắc.
Khối lượng. Nếu báo giá có bảng khối lượng, so các dòng lớn. Chênh nhiều thì hỏi cách bóc, vì có thể một bên bóc thiếu.
Điều kiện thương mại. Thuế, tiến độ thanh toán, tạm ứng, bảo hành, cách tính phát sinh. Hai báo giá cùng tổng nhưng một bên đòi tạm ứng lớn ngay từ đầu là hai mức rủi ro khác nhau.
Giả định thi công. Xe vào được tận nơi hay phải trung chuyển, có cần bơm bê tông, có che chắn nhà bên. Nhà trong hẻm nhỏ thường bị chênh ở chỗ này.
Những thứ không nằm trên báo giá nhưng vẫn phải so
Hai báo giá đã đồng nhất phạm vi và có tổng gần nhau vẫn có thể dẫn đến hai trải nghiệm xây nhà rất khác. Những điểm dưới đây không hiện lên trong bảng so hạng mục, nhưng bạn nên ghi thành một bảng phụ bên cạnh:
- Ai trực tiếp chỉ huy công trường: chủ nhà thầu tự đứng, hay giao cho một người khác; người đó có mặt bao nhiêu buổi mỗi tuần.
- Đội thợ là người của nhà thầu hay thuê khoán lại: khoán nhiều tầng thường khó kiểm soát chất lượng và tiến độ hơn.
- Cách báo cáo: có gửi ảnh tiến độ, có ghi nhật ký công trình, có mời chủ nhà nghiệm thu các mốc trước khi che lấp không.
- Tiến độ thanh toán: tạm ứng ban đầu lớn hay nhỏ, thanh toán theo khối lượng đã làm hay theo mốc thời gian.
- Bảo hành: phần kết cấu, phần chống thấm, phần hoàn thiện mỗi phần bảo hành bao lâu, khi có lỗi thì xử lý trong bao lâu.
- Cách tính phát sinh: dùng đơn giá trong báo giá hay báo giá mới cho từng lần.
AI dựng được bảng phụ này từ câu trả lời của các nhà thầu, nhưng việc cân nhắc mỗi yếu tố nặng nhẹ ra sao là quyết định của gia đình bạn. Phần điều khoản hợp đồng có bài riêng ở danh mục chọn nhà thầu.
Giới hạn của AI khi so báo giá
AI không biết giá thị trường ở địa phương bạn vào tháng này, và không nên được hỏi bên nào rẻ hơn hợp lý. Nó cũng không đánh giá được năng lực nhà thầu, chất lượng tay nghề hay độ tin cậy, những thứ bạn chỉ biết qua công trình cũ, người từng thuê họ và cách họ trả lời câu hỏi. Chọn nhà thầu và hợp đồng có danh mục riêng trên trang này.
AI cũng có thể sai ở việc tưởng như đơn giản: gộp nhầm hai dòng có tên gần nhau, đọc sai số từ ảnh mờ, bỏ sót dòng ở trang cuối. Vì vậy bảng AI dựng là bản nháp để bạn kiểm, không phải kết luận. Nguyên tắc dễ nhớ: AI xếp, bạn kiểm, nhà thầu xác nhận bằng văn bản.
Cuối cùng, báo giá thấp nhất sau khi đã đồng nhất phạm vi chưa chắc là lựa chọn tốt nhất. Giá chỉ là một trong nhiều yếu tố; một báo giá rõ ràng, trả lời câu hỏi nhanh và đầy đủ thường nói nhiều về cách nhà thầu đó sẽ làm việc với bạn trong mấy tháng tới.
Câu hỏi thường gặp
Nên xin bao nhiêu báo giá khi xây nhà?
Ba báo giá là con số nhiều người dùng vì đủ để thấy khoảng chênh mà không quá tốn công so. Quan trọng hơn số lượng là các báo giá được lập trên cùng bộ hồ sơ và cùng danh sách hạng mục.
Có nên gửi báo giá của bên này cho bên kia xem không?
Không nên gửi nguyên văn, vì đó là thông tin thương mại của nhà thầu khác. Bạn có thể hỏi bên kia về một hạng mục cụ thể, như cách họ xử lý chống thấm, mà không nêu bên nào đã báo gì.
AI đọc được báo giá viết tay chụp ảnh không?
Nhiều công cụ đọc được chữ viết tay rõ ràng, nhưng dễ đọc sai con số khi chữ nghiêng hoặc ảnh mờ. Với các dòng có giá trị lớn, bạn nên tự đối chiếu với bản gốc thay vì tin hoàn toàn vào bản chép.
Nếu một nhà thầu không chịu điền theo mẫu hạng mục thì sao?
Bạn có thể tự đưa báo giá của họ vào bảng bằng AI rồi gửi lại danh sách câu hỏi về những dòng chưa rõ. Cách họ phản hồi danh sách câu hỏi đó cũng là một thông tin hữu ích khi chọn.
Báo giá có ghi thời hạn hiệu lực thì cần để ý gì?
Giá vật tư biến động nên nhiều báo giá chỉ giữ trong một khoảng thời gian. Nếu quá trình so sánh và chốt thiết kế kéo dài, hãy hỏi lại nhà thầu xem báo giá còn giữ không trước khi dùng nó làm căn cứ ký hợp đồng.