Phần lớn các khoản "phát sinh" khi xây nhà thực ra không phát sinh: chúng đã có từ đầu, chỉ là không nằm trong báo giá. Phá dỡ nhà cũ, cọc móng, bể tự hoại, chống thấm, cổng và tường rào, đấu nối điện nước, đồ rời như tủ bếp và rèm cửa là những thứ hay rơi ra ngoài phạm vi, tuỳ cách mỗi nhà thầu vạch ranh giới.
Bài này đưa ra một danh sách soát chia theo năm nhóm, từ trước khởi công đến sau bàn giao, để bạn cầm báo giá của mình dò từng dòng. Danh sách không nhằm buộc nhà thầu phải làm hết mọi thứ; mục tiêu là để mọi khoản đều có chủ, hoặc nằm trong báo giá, hoặc được ghi rõ là chủ nhà tự lo và đã có trong ngân sách. Cuối bài là cách dùng AI để lập danh sách riêng cho ngôi nhà của bạn.
Vì sao hạng mục bị bỏ ngoài, và không phải lúc nào cũng là gian dối
Có ba lý do chính. Thứ nhất, nhà thầu chưa có đủ thông tin: chưa có kết quả khảo sát địa chất thì không thể báo cọc; chưa biết hiện trạng nhà bên cạnh thì không thể báo biện pháp chống đỡ. Thứ hai, thói quen nghề: nhiều đội thợ coi cổng, tường rào, sân là việc "ngoài nhà" và mặc định không tính. Thứ ba, cạnh tranh: một báo giá ngắn hơn trông rẻ hơn, và có nhà thầu cố tình để ngoài vài hạng mục để giành việc.
Với chủ nhà, phân biệt ba lý do này không quan trọng bằng việc phát hiện ra trước khi ký. Một hạng mục được ghi rõ "chủ nhà tự lo" là hoàn toàn bình thường, miễn bạn biết và đã tính vào ngân sách. Vấn đề chỉ xảy ra khi bạn tưởng nó đã có, rồi giữa chừng mới nghe "phần này chưa có trong hợp đồng".
Cách phòng đơn giản nhất là yêu cầu báo giá có hai danh sách: hạng mục có và hạng mục không có. Danh sách thứ hai thường ngắn nhưng rất giá trị, vì nó buộc nhà thầu nghĩ đến những thứ họ đang bỏ ra.
Nhóm 1: trước khi khởi công
Những khoản này xảy ra trước ngày đổ bê tông đầu tiên, và thường nằm ngoài báo giá thi công vì do đơn vị khác làm hoặc vì chưa đủ thông tin:
- Khảo sát địa chất, đo đạc hiện trạng thửa đất.
- Thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước; thẩm tra thiết kế nếu cần.
- Hồ sơ xin phép xây dựng và các chi phí liên quan theo quy định địa phương.
- Phá dỡ nhà cũ, vận chuyển phế thải, san lấp hoặc dọn mặt bằng.
- Ép cọc, khoan cọc, xử lý nền yếu: thường tạm tính hoặc tính riêng sau khảo sát.
- Khảo sát hiện trạng và biện pháp bảo vệ nhà liền kề: chụp ảnh, lập biên bản hiện trạng với hàng xóm, chống đỡ khi đào móng sát nhà bên.
- Điện nước phục vụ thi công, lán trại, kho chứa vật tư, nhà vệ sinh tạm cho thợ.
Biên bản hiện trạng nhà liền kề là khoản nhỏ nhưng hay bị quên nhất, và là thứ giúp bạn nhiều nhất nếu sau này hàng xóm báo nứt tường. Việc đào móng sát nhà bên cần biện pháp do kỹ sư đưa ra, không tự quyết.
Nhóm 2 và 3: phần ngầm, phần thô và ngoài nhà
Đây là hai nhóm có nhiều hạng mục nằm ở ranh giới, bên này tính bên kia không. Bảng dưới liệt kê kèm câu nên hỏi.
| Hạng mục | Vì sao hay bị bỏ ngoài | Câu nên hỏi nhà thầu |
|---|---|---|
| Bể tự hoại, hố ga, đường thoát ra cống chung | Nằm dưới đất, không thấy trên mặt bằng tầng | Có trong báo giá không, kích thước theo thiết kế nào |
| Bể nước ngầm, bồn nước mái, máy bơm | Có bên coi là thiết bị, có bên coi là kết cấu | Phần xây bể và phần thiết bị tính ở đâu |
| Chống thấm sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, tường giáp nhà bên | Ranh giới giữa thô và hoàn thiện | Làm ở vị trí nào, mấy lớp, có thử nước trước khi lát không |
| Chống mối nền, tiếp địa chống sét | Ít người nghĩ tới | Có làm không, theo thiết kế nào |
| Cổng, tường rào, sân trước sân sau | Bị coi là "ngoài nhà" | Có trong báo giá không, tính theo hạng mục hay theo m² |
| Mái che sân thượng, mái hiên, lan can, tay vịn cầu thang | Nằm giữa kết cấu và hoàn thiện | Vật liệu gì, có trong báo giá không |
| Trần thạch cao, len chân tường, ốp cầu thang | Hay bị gộp mơ hồ vào "hoàn thiện" | Có ghi số lượng và chủng loại không |
Chỗ đáng để ý nhất là chống thấm, vì nó vừa hay bị cắt giảm vừa đắt nhất khi phải làm lại. Một báo giá ghi "có chống thấm" mà không ghi vị trí và cách làm thì coi như chưa rõ.
Nhóm 4 và 5: đồ rời và chi phí sau bàn giao
Đồ rời và thiết bị. Tủ bếp, tủ âm tường, rèm cửa, điều hoà, bình nóng lạnh, quạt, đèn trang trí, thiết bị nhà bếp. Báo giá trọn gói có thể gồm một phần, nhưng thường không gồm đồ nội thất. Phần thiết kế và chọn đồ trang trí thuộc lĩnh vực của AI Trang Trí; ở đây chỉ nhắc để bạn nhớ có một khoản ngân sách cho nó.
Đấu nối dịch vụ. Lắp đồng hồ điện, đồng hồ nước, đấu nối internet, truyền hình. Các khoản này do đơn vị cung cấp dịch vụ thực hiện, có thể cần hồ sơ và thời gian chờ, nên nên làm sớm.
Vệ sinh và bàn giao. Vệ sinh công nghiệp sau xây, dọn phế thải còn lại, sửa các lỗi nhỏ phát hiện khi nghiệm thu. Có nhà thầu gồm vệ sinh trong báo giá, có nhà thầu không.
Hồ sơ sau xây. Hoàn công, cập nhật thông tin công trình vào giấy tờ nhà đất theo quy định. Thủ tục do pháp luật quy định và có thể thay đổi; bạn hỏi bộ phận một cửa ở xã, phường nơi có nhà để biết yêu cầu hiện hành.
Chi phí sinh hoạt trong thời gian xây. Tiền thuê nhà ở tạm, chuyển đồ, gửi đồ. Không phải chi phí xây dựng, nhưng là tiền thật đi ra khỏi túi gia đình và nên có trong ngân sách tổng.
Dùng AI lập danh sách soát riêng cho nhà bạn
Danh sách ở trên là danh sách chung. Mỗi ngôi nhà có những đặc thù làm danh sách dài ra hoặc ngắn lại. AI giúp bạn điều chỉnh nhanh:
- Mô tả ngôi nhà bằng vài dòng, không kèm địa chỉ hay tên: nhà mấy tầng, trong hẻm hay mặt đường, có nhà cũ phải phá không, có sân, có tầng lửng, có thang máy không, ở vùng hay ngập hay nồm ẩm.
- Câu lệnh mẫu: "Với ngôi nhà mô tả như trên, hãy lập danh sách các hạng mục và chi phí thường không nằm trong báo giá thi công, chia theo trước khởi công, phần ngầm, ngoài nhà, đồ rời, sau bàn giao. Mỗi dòng ghi một câu hỏi để hỏi nhà thầu."
- Dán báo giá đã xoá thông tin cá nhân và hỏi tiếp: "Đối chiếu danh sách trên với báo giá này, đánh dấu dòng nào đã có, dòng nào không thấy, dòng nào ghi mơ hồ."
- Đọc lại kết quả với bản vẽ. Gạch những dòng không áp dụng; thêm những dòng AI không biết, như yêu cầu riêng của tổ dân phố về giờ thi công hay chỗ tập kết vật tư.
- Gửi danh sách câu hỏi cho nhà thầu, nhận trả lời bằng văn bản và đưa vào phụ lục hợp đồng.
Danh sách AI đưa ra có thể dài hơn cần thiết; đó là điểm mạnh chứ không phải điểm yếu. Gạch bớt một dòng thừa dễ hơn nhiều so với phát hiện một dòng thiếu lúc nhà đã lên đến tầng hai.
Hạng mục phụ thuộc vị trí và khí hậu
Nhà trong hẻm nhỏ. Xe tải lớn không vào được thì vật tư phải trung chuyển bằng xe nhỏ hoặc xe đẩy, bê tông phải trộn tay hoặc dùng bơm cần dài. Chi phí trung chuyển, bơm, che chắn đường hẻm và dọn dẹp mỗi ngày thường không có trong đơn giá chuẩn của nhà thầu.
Nhà sát vách hai bên. Phải làm chống thấm khe giáp nhà bên, xử lý mép mái, đôi khi phải thoả thuận với hàng xóm về giàn giáo. Những việc này ít khi nằm trong báo giá nếu bạn không hỏi.
Vùng hay ngập hoặc nền thấp. Có thể cần nâng cốt nền, làm van một chiều cho đường thoát nước, tăng chiều cao bậc cửa. Các quyết định về cốt nền và kết cấu cần kỹ sư thiết kế đưa ra; báo giá cần phản ánh đúng thiết kế đó.
Vùng nồm ẩm miền Bắc hoặc mưa nhiều. Chống thấm tường ngoài, lớp sơn chống kiềm, chống ẩm chân tường thường được nâng cấp so với mặc định. Hỏi nhà thầu báo giá đang giả định cách làm nào.
Đất có nhà cũ hoặc cây lớn. Phá dỡ, đào gốc cây, xử lý nền đất cũ có thể phát sinh khi đào móng. Đây là chỗ nên có khoản tạm tính rõ ràng thay vì im lặng.
Ghi kết quả soát vào đâu
Sau khi soát, mỗi hạng mục phải rơi vào một trong ba chỗ: nằm trong báo giá với chủng loại rõ ràng, nằm ngoài báo giá và ghi rõ chủ nhà tự lo, hoặc tạm tính kèm cách tính khi có số thật. Kết quả này nên được đưa vào phụ lục hợp đồng, không để trong tin nhắn rời rạc. Phụ lục chỉ cần một bảng ba cột: hạng mục, thuộc về ai, ghi chú về chủng loại hoặc cách tính. Bảng gọn như vậy dễ đọc lại khi có tranh luận hơn mười trang thư từ.
Lý do nên làm kỹ ở khâu này: khi công trình đã chạy, mọi cuộc thương lượng về phạm vi đều diễn ra trong thế khó cho chủ nhà. Đội thợ đang chờ, vật tư đang về, hàng xóm đang phàn nàn tiếng ồn, và bạn khó có thời gian so sánh. Trước khi ký, bạn còn có lựa chọn; sau khi ký, bạn chủ yếu còn sự thương lượng.
Với những hạng mục chủ nhà tự lo, đưa chúng vào bảng ngân sách của gia đình ngay, kể cả khi chưa có con số chính xác. Một dòng tạm ước tốt hơn không có dòng nào. Nếu hợp đồng có điều khoản bạn chưa hiểu hoặc có tranh chấp về phạm vi, hãy hỏi luật sư; bạn có thể tìm người tư vấn trên AI Cố Vấn.
Câu hỏi thường gặp
Bể tự hoại thường có trong báo giá phần thô không?
Nhiều nhà thầu có tính, nhưng không phải tất cả, vì nó nằm dưới đất và không thể hiện trên mặt bằng các tầng. Bạn nên hỏi thẳng và yêu cầu ghi kích thước, vật liệu theo thiết kế vào báo giá.
Chi phí xin phép xây dựng có nằm trong báo giá thi công không?
Thường không, vì hồ sơ xin phép đi cùng thiết kế và do chủ nhà đứng tên. Có đơn vị nhận làm trọn cả thiết kế, xin phép và thi công; khi đó bạn cần xem rõ phần xin phép là dịch vụ hỗ trợ hay họ chịu trách nhiệm kết quả.
Có nên để nhà thầu làm luôn cổng và tường rào không?
Làm luôn thường tiện vì cùng đội thợ, cùng vật tư. Điều cần là ghi rõ trong báo giá: vật liệu, chiều cao, móng tường rào, loại cổng, để không thành phát sinh. Phần móng tường rào sát ranh đất nhà bên cũng cần kỹ sư xem.
Khoản nào trong danh sách hay bị quên nhất?
Theo kinh nghiệm nghề, các khoản hay bị quên là biên bản hiện trạng nhà liền kề, chống thấm tường giáp nhà bên, đấu nối điện nước, vệ sinh sau xây và chi phí ở tạm. Chúng không lớn từng khoản nhưng cộng lại đáng kể.
AI có biết hạng mục nào là bắt buộc theo pháp luật không?
AI có thể nêu nguyên tắc chung, nhưng có thể không cập nhật quy định mới nhất ở địa phương bạn. Những gì liên quan đến giấy phép, hoàn công, đấu nối, bạn hỏi trực tiếp cơ quan cấp phép hoặc bộ phận một cửa ở xã, phường.
Nhà thầu nói hạng mục nào cũng "có" nhưng không ghi vào giấy thì sao?
Cam kết miệng khó làm căn cứ khi có tranh chấp. Đề nghị đưa danh sách hạng mục có và không có vào phụ lục hợp đồng. Một nhà thầu tự tin vào phạm vi của mình thường không ngại ghi ra.