Dự toán xây nhà là bảng tính chi phí xây dựng đi từ khối lượng từng công việc cụ thể nhân với đơn giá của công việc đó, rồi cộng lại theo nhóm. Khác với báo giá theo mét vuông chỉ nhân một con số với diện tích, dự toán cho bạn thấy móng tốn bao nhiêu khối bê tông, bao nhiêu tấn thép, tường xây bao nhiêu mét vuông, và từng dòng đó được định giá ra sao.
Với chủ nhà, đọc được dự toán giúp bạn biết tiền đang đi vào đâu và hỏi đúng chỗ khi hai bản dự toán chênh nhau. Với kỹ sư trẻ hay nhà thầu nhỏ, đọc nhanh một bảng dự toán là kỹ năng hằng ngày. Bài này đi qua cấu trúc thường gặp của một bảng dự toán nhà ở, các khoản cấu thành một đơn giá, năm câu hỏi đọc nhanh, và cách nhờ AI soát những chỗ dễ sai. Không có đơn giá thật trong bài; mọi con số là ví dụ giả định.
Dự toán khác báo giá ở chỗ nào
Báo giá là lời chào bán của nhà thầu: phạm vi công việc, tổng tiền, điều kiện. Nó có thể rất gọn, chỉ một dòng đơn giá mét vuông. Dự toán là phép tính chi phí dựa trên khối lượng; nó có thể do nhà thầu lập để làm cơ sở báo giá, do đơn vị thiết kế lập kèm hồ sơ, hoặc do người chủ nhà thuê lập để có con số đối chứng.
Hai thứ này bổ sung cho nhau. Báo giá theo mét vuông nhanh nhưng che khối lượng; dự toán chi tiết cho thấy khối lượng nhưng tốn công lập và chỉ đúng khi bản vẽ đã đủ chi tiết. Ở nhà ở riêng lẻ, nhiều nhà thầu nhỏ không lập dự toán chi tiết mà báo giá theo kinh nghiệm. Điều đó không sai, nhưng khi có tranh chấp về phát sinh hay về chất lượng vật tư, bên nào có bảng khối lượng rõ ràng thì bên đó có căn cứ.
Một phân biệt nữa: dự toán theo quy định cho dự án dùng vốn nhà nước phải tuân theo định mức, đơn giá và cách lập do cơ quan có thẩm quyền ban hành. Nhà ở của hộ gia đình tự bỏ vốn thì không bắt buộc lập theo cách đó; nhiều người vẫn dùng khung này vì nó có sẵn cấu trúc rõ ràng. Quy định cụ thể thay đổi theo thời kỳ, nên khi cần dẫn văn bản, bạn kiểm văn bản đang có hiệu lực.
Đọc từng cột của bảng dự toán chi tiết
Số thứ tự và nhóm công việc. Bảng thường chia theo phần: phần móng, phần thân, phần mái, phần hoàn thiện, phần điện nước. Nhìn tiêu đề nhóm trước để biết bảng có thiếu cả một phần nào không, ví dụ không thấy nhóm chống thấm hay nhóm bể tự hoại.
Mã hiệu. Nếu bảng lập theo bộ định mức nhà nước, mỗi công việc có một mã hiệu tra được trong bộ định mức. Bảng lập theo kinh nghiệm có thể không có cột này. Mã hiệu không quan trọng với chủ nhà, nhưng giúp người thẩm tra kiểm xem công việc đã chọn đúng loại chưa.
Tên công việc. Đây là cột chủ nhà nên đọc kỹ nhất. Tên tốt ghi rõ vật liệu, quy cách và vị trí, như bê tông dầm sàn tầng hai mác theo thiết kế, xây tường gạch dày bao nhiêu, trát tường trong hay ngoài. Tên mơ hồ như "công tác hoàn thiện" là dấu hiệu cần hỏi.
Đơn vị và khối lượng. Bê tông tính theo mét khối, cốt thép theo tấn hoặc ki lô gam, xây và trát theo mét vuông hoặc mét khối, cửa theo bộ hoặc mét vuông. Khối lượng là con số bóc từ bản vẽ. Đơn vị sai là lỗi khá phổ biến khi chép bảng: một dòng trát tính theo mét khối thay vì mét vuông sẽ cho ra thành tiền vô lý.
Đơn giá và thành tiền. Thành tiền bằng khối lượng nhân đơn giá. Cột này dễ kiểm bằng bảng tính; lỗi công thức, lỗi làm tròn và dòng bị bỏ khỏi tổng xảy ra nhiều hơn bạn nghĩ.
Ghi chú. Những dòng tạm tính, những vật tư do chủ nhà cấp, những phần chờ kết quả khảo sát thường được ghi ở đây. Đọc ghi chú trước khi đọc tổng tiền.
Một đơn giá được cấu thành từ những khoản nào
Đằng sau mỗi đơn giá trong dự toán là một phép cộng nhiều khoản. Khi hai nhà thầu cùng ghi một công việc mà đơn giá khác nhau, chênh lệch nằm ở một hoặc vài khoản dưới đây.
| Khoản | Nội dung | Câu nên hỏi |
|---|---|---|
| Vật liệu | Xi măng, cát, đá, thép, gạch… theo lượng hao phí cho một đơn vị công việc, đã tính hao hụt | Chủng loại nào, hao hụt tính bao nhiêu, giá vật liệu lấy tại thời điểm nào |
| Nhân công | Số công thợ cho một đơn vị công việc, nhân với đơn giá công theo bậc thợ | Thợ bậc mấy, có tính làm ngoài giờ không |
| Máy thi công | Máy trộn, máy đầm, máy cắt, cẩu, bơm bê tông nếu có | Có cần bơm, cần cẩu không; thuê theo ca hay theo khối |
| Chi phí chung | Quản lý công trường, lán trại, điện nước thi công, bảo hiểm, an toàn | Tính theo tỷ lệ hay liệt kê; có trùng với hạng mục khác không |
| Lợi nhuận của nhà thầu | Trong khung nhà nước gọi là thu nhập chịu thuế tính trước | Đã nằm trong đơn giá hay cộng riêng ở bảng tổng hợp |
| Thuế giá trị gia tăng | Theo quy định hiện hành nếu có xuất hoá đơn | Bảng đã gồm thuế chưa, có xuất hoá đơn không |
Bạn không cần thuộc cách tính từng khoản. Điều có ích là biết rằng một đơn giá rẻ bất thường thường có nghĩa là một khoản bị đặt thấp hơn thực tế, hoặc chủng loại vật liệu khác với bạn tưởng. Hỏi đúng khoản sẽ ra đúng câu trả lời.
Năm câu hỏi để đọc nhanh một bảng dự toán
Khi nhận một bảng dự toán vài chục trang, đừng đọc từ dòng đầu đến dòng cuối. Đi theo năm câu hỏi này, mỗi câu mười phút:
- Bảng có đủ các phần không? Lướt tiêu đề nhóm, đối chiếu với các tầng và hạng mục trong bản vẽ.
- Khối lượng lớn nhất nằm ở đâu? Sắp xếp theo thành tiền, xem mười dòng đầu. Thường là bê tông, cốt thép, xây, trát, lát. Những dòng này đáng kiểm khối lượng nhất.
- Có dòng tạm tính hay để trống không? Đánh dấu tất cả, vì đó là nơi tổng tiền có thể thay đổi.
- Có vật tư nào ghi "chủ nhà cấp" không? Những dòng này không có tiền trong bảng nhưng có tiền trong túi bạn.
- Bảng tổng hợp cộng đúng không? Cộng lại các nhóm, xem chi phí chung, lợi nhuận, thuế được cộng một lần hay bị cộng hai lần.
Năm câu hỏi này không phát hiện được lỗi bóc khối lượng tinh vi, nhưng bắt được phần lớn sai sót hay gặp ở bảng của công trình nhỏ. Nếu giá trị công trình lớn, thuê một kỹ sư dự toán độc lập thẩm tra là khoản chi đáng cân nhắc.
Định mức, đơn giá và chuyện "lập theo kinh nghiệm"
Định mức dự toán cho biết để làm một đơn vị công việc cần bao nhiêu vật liệu, bao nhiêu công thợ, bao nhiêu ca máy. Đơn giá lấy định mức nhân với giá vật liệu, giá công, giá ca máy tại một địa phương và thời điểm. Ở dự án dùng vốn nhà nước, các thành phần này có khung do cơ quan nhà nước ban hành và địa phương công bố giá.
Nhà thầu nhà ở thường lập theo kinh nghiệm: họ biết đội mình xây một mét vuông tường hết bao nhiêu gạch, bao nhiêu vữa, bao nhiêu công. Kinh nghiệm tốt có thể sát thực tế hơn định mức chung, vì nó phản ánh tay nghề và cách làm của chính đội đó. Kinh nghiệm kém thì đơn giá có thể thiếu cơ sở và dễ phát sinh.
Với chủ nhà, câu hỏi thực tế không phải là bảng lập theo cách nào mà là hai điều: khối lượng có khớp bản vẽ không, và đơn giá đang giả định chủng loại vật liệu nào. Nếu hai điều này rõ, bạn so được giữa các nhà thầu dù mỗi người lập một kiểu.
Bảng tổng hợp: những dòng nằm ngoài phần xây lắp
Trang cuối của bộ dự toán thường là bảng tổng hợp, nơi các nhóm công việc được cộng lại và các khoản khác được đặt chồng lên. Đây là trang nhiều người chỉ nhìn dòng cuối, trong khi các dòng phía trên mới cho biết con số cuối gồm những gì:
- Chi phí xây dựng trực tiếp: tổng thành tiền của các nhóm móng, thân, mái, hoàn thiện, điện nước.
- Chi phí chung và lợi nhuận: có thể đã nằm trong từng đơn giá hoặc cộng một lần ở đây; nếu xuất hiện ở cả hai chỗ là bị tính hai lần.
- Chi phí thiết bị: máy bơm, bình nóng lạnh, điều hoà nếu có; nhiều bảng nhà ở để phần này cho chủ nhà tự mua.
- Chi phí tư vấn: thiết kế, khảo sát, giám sát, thường không nằm trong bảng của nhà thầu thi công.
- Chi phí khác: xin phép, đấu nối điện nước, phá dỡ, vận chuyển phế thải, hoàn trả hè đường nếu có.
- Dự phòng: có bảng ghi sẵn một tỷ lệ, có bảng bỏ trống để chủ nhà tự đặt.
Khi so hai bảng tổng hợp, so từng dòng chứ không so dòng cuối. Một bảng không có dòng tư vấn hay dòng dự phòng sẽ trông rẻ hơn, nhưng các khoản đó vẫn phải chi, chỉ là chi từ một túi khác.
Nhờ AI soát bảng dự toán
AI hợp với việc đọc bảng dài và tìm chỗ bất thường về hình thức. Nó không thay được người có chuyên môn kiểm khối lượng theo bản vẽ.
- Xuất bảng dự toán ra dạng bảng tính hoặc chép thành văn bản. Xoá thông tin cá nhân, tên công ty, địa chỉ công trình, số tài khoản.
- Câu lệnh soát hình thức: "Đây là bảng dự toán xây nhà ở. Hãy kiểm từng dòng xem thành tiền có bằng khối lượng nhân đơn giá không, đơn vị có hợp với loại công việc không, có dòng nào trùng tên hoặc gần như trùng không, và bảng tổng hợp có cộng đúng không. Trình bày thành danh sách dòng cần xem lại."
- Câu lệnh soát phạm vi: "Dựa vào mô tả nhà ba tầng có sân thượng, hãy liệt kê nhóm công việc thường gặp mà bảng này không có dòng nào, để hỏi lại bên lập dự toán."
- Câu lệnh giải thích: "Giải thích bằng lời dễ hiểu dòng công việc này nghĩa là gì, làm ở giai đoạn nào, và chủ nhà có thể xem gì ngoài công trường để biết nó đã được làm."
- Tự kiểm các phép tính AI chỉ ra bằng bảng tính. Gửi danh sách câu hỏi cho bên lập dự toán, nhận câu trả lời bằng văn bản.
Đừng hỏi AI "dự toán này có hợp lý không". Câu trả lời sẽ chung chung hoặc dựa trên mặt bằng giá không rõ nguồn. Câu hỏi càng hẹp và kiểm được, kết quả càng có ích.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở tư nhân có bắt buộc lập dự toán theo định mức nhà nước không?
Thông thường không bắt buộc với nhà ở do hộ gia đình tự bỏ vốn; quy định lập dự toán theo định mức chủ yếu áp cho dự án dùng vốn nhà nước. Quy định có thể thay đổi, nên khi cần chắc chắn bạn kiểm văn bản hiện hành hoặc hỏi cơ quan quản lý xây dựng địa phương.
Dự toán do đơn vị thiết kế lập có dùng làm hợp đồng được không?
Có thể dùng làm cơ sở để so và thương lượng, nhưng giá trị hợp đồng là thoả thuận giữa bạn và nhà thầu. Nếu dùng bảng khối lượng của thiết kế làm phụ lục, hai bên nên thống nhất cách xử lý khi khối lượng thực tế khác bảng.
Vì sao hai bảng dự toán cùng bản vẽ lại khác khối lượng?
Do cách bóc khác nhau: đo theo tim hay mép, có trừ ô cửa không, có tính phần giao nhau giữa dầm và cột hai lần không, tính hao hụt bao nhiêu. Khối lượng lệch ít là bình thường; lệch nhiều ở một dòng lớn thì nên yêu cầu bảng diễn giải khối lượng.
Bảng diễn giải khối lượng là gì?
Là bảng ghi cách ra con số khối lượng: kích thước nào nhân kích thước nào, ở vị trí nào trên bản vẽ. Nó giúp người khác kiểm lại. Bảng dự toán chỉ có con số khối lượng mà không có diễn giải thì khó kiểm, nhất là với bê tông và cốt thép.
Có nên dán cả bảng dự toán lên chatbot miễn phí không?
Bảng dự toán thường không chứa dữ liệu nhạy cảm như bảng lương, nhưng có thể chứa tên chủ nhà, địa chỉ, tên nhà thầu và giá thương lượng riêng. Xoá những thông tin đó trước, và kiểm cài đặt lưu trữ dữ liệu của công cụ bạn dùng.
Người không học xây dựng có tự lập dự toán được không?
Lập một bảng ước tính sơ bộ để quản lý ngân sách thì được. Lập dự toán chi tiết đúng khối lượng kết cấu thì cần đọc được bản vẽ kết cấu và có kinh nghiệm bóc tách. Với phần chịu lực, khối lượng phải theo thiết kế của kỹ sư, không ước theo cảm giác.